鎮江人大
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鎮江市市區住宅專項維修資金管理辦法
作者: 日期:19-12-23 字號:[ ]

  第一條  為了加強住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有人的合法權益,根據《江蘇省物業管理條例》《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》等規定,結合本市實際,制定本辦法。

  第二條  本市市區住宅小區內的住宅、非住宅和售后公有住房的住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)交存、使用、管理和監督,適用本辦法。

  第三條  市住房和城鄉建設行政主管部門會同市財政部門負責本市行政區域內維修資金管理工作的指導和監督。

  市住房和城鄉建設行政主管部門具體負責京口區、潤州區、鎮江高新區管轄區域內的維修資金歸集管理。

  丹徒區物業管理行政主管部門、鎮江新區住房和城鄉建設部門具體負責本管轄區域內的維修資金歸集管理。京口區、潤州區物業管理行政主管部門負責本管轄區域內維修資金管理相關協調工作。

  鎮人民政府(街道辦事處)按照法定職責,協助做好本管轄區域內的維修資金管理監督工作。

  第四條  維修資金管理實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、受益人和負擔人相一致、政府監督的原則。

  第五條  業主、公有住房售房單位、開發建設單位、物業服務單位應當按照規定交存維修資金。

  收取維修資金應當開具省級財政部門統一監制的專用票據。

  第六條  住宅小區內的住宅、非住宅業主,應當按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的標準為本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之五至百分之八。

  市住房和城鄉建設行政主管部門、財政部門應當根據本市住宅建筑安裝工程造價的市場變化情況,適時調整并公布維修資金的交存數額。

  第七條  在辦理出售公有住房產權變更前,業主、售房單位應當按照下列規定交存首期維修資金:

  (一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為本市當年房改成本基價的百分之二;

  (二)售房單位從售房款中一次性提取交存維修資金,未配備電梯的住宅和配備電梯的住房交存標準分別不低于售房款的百分之二十和百分之三十。

  第八條  維修資金首期交存由開發建設單位代交代收。開發建設單位在辦理房屋產權首次登記前,按照實測的分戶建筑面積將首期維修資金一次性交存至維修資金專戶;在辦理房屋交付手續時向業主收取維修資金。開發建設單位不得向業主超標準收取維修資金,也不得收取手續費等額外費用。

  業主在本辦法施行后仍未交存維修資金的,應當按照所在地同期同類住宅首期交存標準交存。

  不動產登記部門不將交存首期維修資金作為辦理房屋產權首次登記的前置條件,法律、法規另有規定的除外。

  第九條  在已經設立維修資金賬戶的物業管理區域,業主維修資金分戶賬資金余額不足首期交存金額百分之三十的,應當及時續交。

  業主大會成立前,業主應當按照首次交存標準續交;業主大會成立后,由業主大會決定續交方案。

  第十條  物業管理區域可以設立維修資金統籌分賬。物業管理區域內統籌維修資金由下列渠道籌集:

  (一)利用業主共用部位、共用或者共有設施設備經營所得收益的百分之七十,但業主大會另有約定的,從其約定;

  (二)維修資金增值(孳息)部分支付業主房屋分戶賬滾存剩余的資金;

  (三)共用設施設備報廢回收的殘值;

  (四)人民防空工程平戰結合提取的資金;

  (五)業主共同決定列入統籌的資金;

  (六)其他應當計入的資金。

  第十一條  住宅物業交付后,電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規執行,所需資金由業主承擔,政府可以給予補貼。

  《江蘇省物業管理條例》施行后受讓土地的住宅物業配置電梯的,建設單位應當在交付使用前按照規定交存資金,專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有,納入物業管理區域維修資金管理。

  第十二條  物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會、居(村)民委員會、相關業主為維修資金使用的申請人。

  第十三條  維修資金的使用,可以經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主并且占總人數三分之二以上的業主同意,由業主委員會在任期內執行。

  維修資金的使用,也可以按照維修涉及利害關系的物業管理區域,以幢或者單元為單位區分所有,經維修利害關系范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主并且占總人數三分之二以上的業主同意。

  第十四條  維修資金使用時,由相關業主按照比例分攤。涉及已售公有住房的,從公有住房維修資金中列支。涉及未售出物業的,建設單位已經交納維修資金的,在維修資金中分攤;未交納的,由建設單位承擔。

  第十五條  一般維修需要使用維修資金管理部門代管的維修資金的,申請人應當向維修資金管理部門提出使用申請,經確認屬于維修資金使用范圍的,應當提交下列材料:

  (一)維修資金使用方案,包括維修方案、工程預算、維修資金列支范圍及分攤方式、工程組織實施方式等內容;

  (二)維修費用業主分攤清冊;

  (三)維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上并且占總人數三分之二以上的業主同意的證明。

  第十六條  維修資金管理部門收到維修資金使用申請后,按照下列程序辦理:

  (一)組織現場查勘,確認是否屬于維修資金使用范圍。對屬于維修資金使用范圍的,保存維修前的圖片以及相關資料;

  (二)核準維修資金狀況并公示,公示時間不少于七個工作日;

  (三)進行造價審核;

  (四)竣工驗收合格后撥付維修資金。

  維修資金管理部門應當實行一次性告知制度,對手續齊全且無異議的,應當予以受理并在三個工作日內完成審核,公示時間除外。

  第十七條  有下列情形之一,需要應急維修的,可以應急使用維修資金:

  (一)屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;

  (二)電梯、消防設施設備故障危及人身安全的;

  (三)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身安全的;

  (四)二次供水水泵運行中斷的,但由專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;

  (五)樓頂、樓體單側外立面有脫落危險的;

  (六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

  (七)危及房屋使用和人身財產安全的其他緊急情形。

  應急維修費用從相關業主的維修資金分戶賬中分攤列支;其中涉及已售公有住房的,從公有住房維修資金中列支。

  第十八條  使用維修資金,一般單項維修費用在八千元以上的,應當經過維修資金管理部門審計并且向業主公開審計結果;應急單項維修費用在五千元以上的,應當經過維修資金管理部門審計并且按照規定向業主公示審計結果。

  使用維修資金,單項維修費用在二十萬元以上的,應當聘請監理公司實施監理。

  鼓勵申請人通過招投標等公開競爭方式擇優選擇維修單位。

  第十九條  統籌維修資金主要用于下列情形: 

  (一)受益人為全體業主的維修項目;

  (二)無法界定受益人的維修項目;

  (三)物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的維修項目;

  (四)業主維修資金分戶賬資金不足的應急維修項目。

  第二十條  下列費用不得從維修資金中列支:

  (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

  (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

  (三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

  (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。       

  第二十一條  物業管理區域應當分別設立總賬、業主分戶賬、統籌分賬和電梯、消防等設施設備專項分賬。

  維修資金管理部門應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢(單元)為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。

  統籌維修資金以物業管理區域為單位設立分賬,電梯、消防等設施設備專項維修資金按幢(單元)設立分戶賬;已售公有住房維修資金按售房單位設賬;改制、注銷企業已售公有住房維修資金可由原改制、注銷企業行政主管部門或者市住房和城鄉建設行政主管部門代為設賬,按戶設分戶賬。

  第二十二條  物業滅失后,業主持注銷物業所有權證的證明、業主身份證明等材料,向維修資金管理部門申請提取其賬戶內的剩余維修資金,并辦理注銷手續。

  售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。    

  第二十三條  維修資金的財務管理、票據管理和會計核算應當符合國家有關規定。

  財政部門依法監督維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況。審計部門依法監督維修資金的管理和使用。

  第二十四條  維修資金管理部門可以向不動產登記機構查詢有關不動產權屬信息,保障維修資金賬戶信息與不動產權屬信息一致。

  第二十五條  維修資金管理部門、業主委員會、物業管理委員會或者公有住房售房單位維修資金管理部門應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目,并通過專戶管理銀行人工或者自助查詢、慧通住建網絡發布等方式向業主公布下列情況:

  (一)維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

  (二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

  (三)業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

  (四)其他有關維修資金使用和管理的情況。

  維修資金管理部門應當提高信息化管理水平,建立維修資金對賬電子查詢平臺。業主有權查詢本人的維修資金結存情況。

  業主、業主委員會、物業管理委員會或者公有住房售房單位對核對、查詢或者公布情況有異議的,可以要求維修資金管理部門、專戶管理銀行復核。

  第二十六條  丹陽市、句容市、揚中市的維修資金管理可以參照本辦法執行。

  業主大會自行管理的維修資金,可以參照本辦法執行。

  第二十七條  本辦法中有關住宅共用部位、共用設施設備、業主、業主大會、物業、物業管理等術語,《中華人民共和國物權法》《國務院物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》《江蘇省物業管理條例》已有規定的,從其規定。

  本辦法所稱住宅共用部位、共用設施設備的維修,是指保修期滿后的大中修、更新、改造。保修范圍、保修年限、大中修范圍按國家有關規定執行。

  本辦法所稱物業的建筑面積,是指開發建設單位出具的用于業主進行首次不動產登記的建筑面積或者房產所有權文書中載明的建筑面積。

  第二十八條  本辦法由市住房和城鄉建設行政主管部門、財政部門負責解釋。

  第二十九條  本辦法自2019年3月1日起施行,有效期為五年。2001年6月4日市人民政府頒布的《鎮江市市區住宅共用部位共用設施設備維修基金管理暫行辦法》(鎮政發〔2001〕120號)同時廢止。

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